Spazio fermo che pesa sul portafoglio
L'immobile non sta producendo reddito coerente con il suo potenziale: una vendita ordinata libera risorse.
Leva: Proporre tempi certi con impatto a bilancio.
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Dossier proprietario
Negozio + uffici 380 mq
Padova
Vista operativa completa per l'agente: leve, piano visita e materiali.
Riepilogo immobile
Valore stimato
720.000 €
Commissione potenziale
21.600 €
Indice esclusiva
74/100
Profilo decisionale
Interlocutore orientato a chiarezza, metodo e tempi certi. Apprezza una proposta ordinata, con comparabili e piano di valorizzazione.
Sintesi commerciale
Opportunità verificataPriorità altaProbabilità incarico media
Il decisore ragiona per numeri e tempi certi. Una timeline coerente vale più di una stima ottimistica.
Finestra utile
Decisione attesa entro la chiusura del prossimo bilancio.
Leva di vendita
Velocità di esecuzione e impatto misurabile sui conti aziendali.
Prossima azione
Porta in visita un one-pager numerico e tre acquirenti già attivi.
Script di contatto
"Buongiorno, le porto un one-pager con tempi certi, una stima conservativa documentata e tre interlocutori già qualificati nel suo segmento. Vorrei costruire con lei una timeline coerente con i suoi obiettivi finanziari."
Perché può ascoltare adesso
Il decisore ragiona per numeri e tempi certi. Una timeline coerente vale più di una stima ottimistica.
Decisione attesa entro la chiusura del prossimo bilancio.
Se il proprietario chiede: come lo sapete?
Risposte pronte da usare con tono pacato. Presenta sempre il dossier come base di confronto, mai come verità assodata.
01Prepariamo sempre un'analisi preliminare su zona, mercato e immobili comparabili prima di incontrare un proprietario. Serve a rendere la conversazione più concreta, non a sostituire quello che ci dirà lei.
02Non è un dossier definitivo: è una base di lavoro. La parte più importante la completiamo insieme, perché solo lei conosce obiettivi, tempi e vincoli reali.
03Non partiamo da informazioni private. Partiamo da dati pubblici, osservazioni di mercato e conoscenza del territorio. Poi verifichiamo tutto insieme.
04Preferisco arrivare preparato e usare questo documento come punto di partenza. Se qualcosa non torna, lo correggiamo insieme.
Etichette da usare nel dossier
Analisi preliminareDa verificare in visitaIpotesi di mercatoComparabili di zonaDomande da confermare
Linguaggio prudente: preferisci "potrebbe", "da verificare", "scenario possibile", "ipotesi", "base di confronto" a frasi troppo certe.
Rischi percepiti dal proprietario
- ⚠ Una presentazione poco chiara può rallentare la decisione
- ⚠ Stime troppo ottimistiche riducono la fiducia
- ⚠ Mancanza di tempi certi penalizza la trattativa
Argomenti da usare
- Comparabili reali della zona
- Tempi medi di chiusura su immobili simili
- Strategia di valorizzazione dedicata
- Reportistica trasparente e costante
Argomenti da evitare
- Stime gonfiate per ottenere l'incarico
- Promesse non sostenibili
- Pressioni o linguaggio aggressivo
Comparabili
Locale 350 mq · Portello
€ 690.000
Venduto in 5 mesi
Piano visita
- 01Punti chiave in 15 minuti
- 02Mostrare 3 acquirenti retail già attivi
- 03Proposta esclusiva 5 mesi
Checklist preparazione
- One-pager numerico
- Lista acquirenti retail
Materiali da portare
- One-pager A4 stampato
Obiettivo della visita
Esclusiva 5 mesi con target chiusura entro il prossimo trimestre.