Momento giusto per proporre un incarico
L'immobile non riceve attenzione adeguata da diversi mesi e merita un riposizionamento dedicato.
Leva: Entrare con un piano esecutivo, non con una stima.
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Dossier proprietario
Capannone con uffici · 1.200 mq
Padova
Vista operativa completa per l'agente: leve, piano visita e materiali.
Riepilogo immobile
Valore stimato
1.650.000 €
Commissione potenziale
49.500 €
Indice esclusiva
92/100
Profilo decisionale
Interlocutore orientato a chiarezza, metodo e tempi certi. Apprezza una proposta ordinata, con comparabili e piano di valorizzazione.
Sintesi commerciale
Immobile caldoPriorità altaProbabilità incarico alta
Il proprietario cerca un partner serio con un piano chiaro, non il prezzo più alto. Arriva prima degli altri con un dossier già pronto.
Finestra utile
Finestra utile aperta · meglio entro pochi giorni
Leva di vendita
Affidabilità e regia. Una proposta esecutiva con tempi, comparabili e reportistica trasparente vale più di uno sconto.
Prossima azione
Prepara la visita entro 48 ore con dossier stampato.
Decisione orientata al metodo
Il referente decisionale valuta i partner sulla qualità della proposta e sulla trasparenza, non sul prezzo.
Leva: Mostrare reportistica e tempi certi fin dal primo incontro.
Script di contatto
"Buongiorno, sono [Nome]. Ho preparato un dossier dedicato a questo immobile, con un piano in tre fasi. Le porto comparabili reali della zona e una timeline trasparente: vorrei capire con lei quale criterio guiderà la scelta dell'agenzia."
Perché può ascoltare adesso
Il proprietario cerca un partner serio con un piano chiaro, non il prezzo più alto. Arriva prima degli altri con un dossier già pronto.
Finestra utile aperta · meglio entro pochi giorni
Se il proprietario chiede: come lo sapete?
Risposte pronte da usare con tono pacato. Presenta sempre il dossier come base di confronto, mai come verità assodata.
01Prepariamo sempre un'analisi preliminare su zona, mercato e immobili comparabili prima di incontrare un proprietario. Serve a rendere la conversazione più concreta, non a sostituire quello che ci dirà lei.
02Non è un dossier definitivo: è una base di lavoro. La parte più importante la completiamo insieme, perché solo lei conosce obiettivi, tempi e vincoli reali.
03Non partiamo da informazioni private. Partiamo da dati pubblici, osservazioni di mercato e conoscenza del territorio. Poi verifichiamo tutto insieme.
04Preferisco arrivare preparato e usare questo documento come punto di partenza. Se qualcosa non torna, lo correggiamo insieme.
Etichette da usare nel dossier
Analisi preliminareDa verificare in visitaIpotesi di mercatoComparabili di zonaDomande da confermare
Linguaggio prudente: preferisci "potrebbe", "da verificare", "scenario possibile", "ipotesi", "base di confronto" a frasi troppo certe.
Rischi percepiti dal proprietario
- ⚠ Una presentazione poco chiara può rallentare la decisione
- ⚠ Stime troppo ottimistiche riducono la fiducia
- ⚠ Mancanza di tempi certi penalizza la trattativa
Argomenti da usare
- Comparabili reali della zona
- Tempi medi di chiusura su immobili simili
- Strategia di valorizzazione dedicata
- Reportistica trasparente e costante
Argomenti da evitare
- Stime gonfiate per ottenere l'incarico
- Promesse non sostenibili
- Pressioni o linguaggio aggressivo
Comparabili
Capannone 1.050 mq · Limena
€ 1.420.000
Venduto in 7 mesi
Capannone 1.350 mq · Vigodarzere
€ 1.780.000
Trattativa in corso
Capannone 980 mq · Cadoneghe
€ 1.290.000
Venduto in 4 mesi
Piano visita
- 01Apertura: ringraziare per il tempo e ascoltare le priorità
- 02Mostrare i 3 comparabili stampati
- 03Presentare il piano in 3 fasi: posizionamento · marketing B2B · reportistica
- 04Domandare quale criterio guiderà la scelta dell'agenzia
- 05Chiusura: proposta di mandato in esclusiva 6 mesi con clausola reportistica
Checklist preparazione
- Stampa dossier completo (3 copie)
- Mappa zona + foto aeree aggiornate
- Visura catastale e planimetrie
- Bozza mandato in esclusiva pre-compilata
- Lista 8 acquirenti B2B già contattati
Materiali da portare
- Cartellina cliente con logo agenzia
- Tablet con dashboard comparabili
- Bozza incarico in esclusiva
Obiettivo della visita
Uscire dalla visita con mandato in esclusiva firmato o appuntamento di firma entro 7 giorni.